In dit artikel:
1. Is er een kans dat de economie zich snel herstelt?
2. Welke vastgoedsegmenten zullen in eerste instantie de meeste hinder ondervinden van de coronacrisis?
3. Wat doet de coronacrisis met de rente?
4. Kan de coronacrisis reden zijn geen huur te betalen?
5. Wat betekent de coronacrisis voor winkelvastgoed?
6. Wat betekent de coronacrisis voor de woningmarkt?
7. Wat betekent de coronacrisis voor kantorenmarkt?
8. Wat betekent de coronacrisis voor de logistieke vastgoedmarkt?
[Dit artikel is in opbouw]
1. Is er een kans dat de economie zich snel herstelt?
Natuurlijk is er een kans op snel economisch herstel. Maar er gaan ook stemmen op dat de periode van neergang lang zal duren. Voor de korte termijn zijn de verwachtingen al niet positief. Zo verwacht Rabobank in Nederland een krimp van 5 procent in 2020. Daarbij wordt aangenomen dat de coronabeperkende maatregelen pas vanaf 1 juni worden versoepeld. Het Internationaal Monetair Fonds is somberder en voorspelt voor Nederland een krimp van 7,5 procent. En daarna? In de New York Times spreken Amerikaanse topeconomen de vrees uit dat de economie niet zomaar weer op gang komt wanneer het coronavirus is ingedamd. Volgens Rudy Stroink, voormalige topman van de failliete projectontwikkelaar TCN, ligt een herhaling van de crisis van de jaren '30 op de loer.
2. Welke vastgoedsegmenten zullen in eerste instantie de meeste hinder ondervinden van de coronacrisis?
Een belegger is nu beter af als hij niet in hotels, kantoren of retail zit, zegt René Hogenboom, voormalig topman van vastgoedbelegger Altera. Op de winkelmarkt zal de neergang niet alleen pijn doen in binnensteden, maar ook in de grotere stadsdeelwinkelcentra met een ruimer aanbod dan alleen dagwinkels. Op de kantorenmarkt zijn de B-locaties kwetsbaar, net als de panden waar aanbieders van flexibele werkplekken huren. In de woningsector lijkt er nog geen direct effect op het onderliggende vastgoed.
3. Wat doet de coronacrisis met de rente?
Een stijging van de rente ligt meer voor de hand dan een daling. Weliswaar kopen centrale banken weer op grote schaal obligaties op om de rente laag te houden, maar de verwachtingen voor de toekomstige rentestanden op de geldmarkt zijn gestegen. Op de kapitaalmarkt ligt de rente op 10-jarige Duitse staatsobligaties hoger dan het dieptepunt begin maart. De vele hulppakketten die de landen hebben opgestart, moeten gefinancierd worden. Dat betekent meer aanbod van obligaties en dat geeft een opwaartse druk op de rente. Daar staat dan weer het nieuwe opkoopprogamma PEPP van de ECB tegenover.
4. Kan de coronacrisis reden zijn geen huur te betalen?
In de praktijk kunnen retailers inderdaad lagere huren of uitstel van betaling afdwingen, vaak op basis van het recht van de sterkste. Juridisch valt daar wat op af te dingen. Want geven tegenvallende omzetten recht op huurkorting? ‘Het korte, en meest waarschijnlijke antwoord op deze vraag is: nee’, schrijft advocatenkantoor Loyens en Loeff in een artikel naar aanleiding van de coronacrisis. Maar, zo schrijven Rob van Duivenboden en Gerbrand Osinga, partners bij Hys & Co. Advocaten in Utrecht, een verhuurder kan wel rekening houden met onvoorziene omstandigheden.
5. Wat betekent de coronacrisis voor winkelvastgoed?
De coronacrisis brengt huurders van winkelvastgoed in ernstige problemen. Onder de detailhandelaren die klappen incasseren zijn niet de minste partijen. Zo zag moderetailer H&M zijn omzet halveren en klopte het moederbedrijf van consumentenelektronicaketen Mediamarkt bij de Duitse overheid aan voor miljardensteun. In Nederland is het de vraag welke retailer nog wel zijn huur betaalt. Ketens als Blokker en Action doen dat, maar retailers als Grandvision, Specsavers en Holland & Barrett lieten hun huurbazen al weten dat ze de overeengekomen huur niet gaan betalen.
Detailhandelsbedrijven zien hun liquiditeiten snel opdrogen. Gemeten naar het aantal pintransacties liggen de aankopen in stenen winkels nu een derde lager dan een jaar eerder, zo blijkt uit cijfers van ING. Tegelijkertijd kunnen retailers moeilijker geld lenen. De drie grootste kredietverzekeraars van Nederland beëindigen of verlagen massaal hun kredietlimieten vanwege de corona-uitbraak en wijzen bijna alle nieuwe aanvragen af.
Op de lange termijn dreigt meer omzetverlies voor stenen winkels, doordat de consument andere manieren leert om zijn geld te besteden. Nu Nederlanders zo veel mogelijk thuis blijven, is het online bestellen van boodschappen meer een nood dan een deugd geworden. Dit heeft een groot effect op de groei van e-commerce in Nederland, en op de supply chains van de grote supermarkten. Volgens retailonderzoeksbureau Locatus gaan de hardere klappen vallen op A-locaties in middelgrote steden, bij woninginrichters en meubelzaken en bij mode en schoenen. Retailers zullen de pijn hiervan voelen via afwaarderingen van hun portefeuilles.
6. Wat betekent de coronacrisis voor de woningmarkt?
Anders dan in winkels en horeca lijkt er in de woningsector nog geen direct effect op het onderliggende vastgoed. Maar de gevolgen zouden in dit vastgoedsegment wel eens later voelbaar kunnen worden. Hoe betaalbaar zijn woningen na jaarlijkse huurverhogingen van 3 à 4 procent, wanneer de huurders geen werk hebben? Maar volgens adviesorganisatie Capital Value zullen beleggers blijven investeren in huurwoningen, omdat die een behoorlijk stabiele kasstroom bieden in onzekere tijden.
Op de markt voor koopwoningen is al enige aarzeling zichtbaar, meldt huizenwebsite Funda. De vrees voor verdere verspreiding van het coronavirus en de ongewisse toekomst over hoe lang en in welke mate Nederland op slot gaat, zorgt voor terughoudendheid van aspirant-kopers en -verkopers.
7. Wat betekent de coronacrisis voor de kantorenmarkt?
Vastgoedadviseur CBRE vreest niet dat de Nederlandse kantorenmarkt net zo hard onderuit zal gaan als na de kredietcrisis van 2008. Voor het uitbreken van de coronacrisis is een historisch laag leegstandsniveau bereikt. Er is maar weinig nieuwe kantoorruimte bijgekomen en de coronacrisis zet mogelijk een rem op nieuwbouwprojecten. Het aanbod zal dus voorlopig laag blijven, verwacht CBRE.
Toch is de kantorenmarkt zeker niet immuun voor corona. Rabobank voorspelt dat bedrijven die kantoorruimte huren, pas op de plaats maken. De terugval in de transacties zal vooral de B-locaties raken. Volgens vastgoedadviseur Cushman & Wakefield daalde de opname in maart al met een derde op jaarbasis. Beursgenoteerd kantorenbelegger NSI merkte direct een negatief effect op zijn huurinkomsten doordat een deel van zijn huurders niet kon betalen.
En wat gaan de veranderingen in de manier van werken betekenen voor de kantoorvraag? Als we toegaan naar een zogeheten anderhalve meter-economie, zijn er 1,2 miljoen minder werkplekken op kantoren nodig, meldt vastgoedadviseur Colliers International op basis van onderzoek.
Wat betekent de coronacrisis voor de logistieke vastgoedmarkt?
De Nederlandse logistieke vastgoedmarkt gaat dit jaar met 28 tot 38 procent krimpen in vergelijking met 2019, voorspelt Buck Consultants International. Sommige bedrijfstakken groeien juist in deze corona-periode, voorbeeld: e-commerce. Ook lopen logistieke ketens zodanig vast dat tijdelijk extra ruimte nodig is.
Bijna de helft van de door Buck ondervraagde bedrijven verwacht dat pijplijnprojecten en/of mogelijke acquisities drie maanden vertraging oplopen, een derde zegt dat de projecten géén vertraging zullen hebben en het restant voorziet een vertraging met meer dan zes maanden.
Voor volgend jaar zijn de vooruitzichten positiever, omdat er meer ruimte voor huidige en toekomstige huurders nodig is, e-commerce verder groeit en ook stadsdistributie-hubs zich in een groeiende belangstelling mogen blijven verheugen.
